En México, el rezago habitacional abarca una realidad mucho más amplia que la adquisición de inmuebles, pues millones de hogares recurren a la autoconstrucción, los recursos propios y el mejoramiento, mientras un segmento menor acude al mercado formal por una vivienda terminada.
De acuerdo con un análisis del área de Estudios Económicos de Banamex, 7.6 millones de hogares, equivalentes a 21% del total de hogares, declararon necesitar otra vivienda, pero 59.4% de ellos prevé construirla, frente a 37.9% que contempla comprarla y 7.7% que optaría por rentarla.
Esta diferencia revela que la necesidad de vivienda y la demanda por una propiedad no responden a la misma lógica, una distinción clave para entender cómo se estructura el mercado habitacional en México.
El análisis de Banamex identifica dos mercados dentro de la vivienda en México, con distintas fuentes de demanda y mecanismos para atenderla:
"Al entender las cuatro piezas que influyen en la demanda habitacional —carencia, naturaleza de la demanda, financiamiento y precios—, se hace una valoración sobre el tipo de mercado del cual se habla cuando nos referimos a la vivienda en México, el cual es en realidad una superposición de dos mercados".
El área de Estudios Económicos de Banamex identifica que uno de ellos está orientado principalmente a la autoconstrucción y se resuelve mediante financiamiento público y recursos propios.
"Y otro acotado a la compraventa formal de segmentos de mayor valor y concentrado geográficamente en ciudades dinámicas o de atractivo turístico, financiado en su mayor parte por la banca comercial".
La dimensión de este mercado se observa en el origen de las viviendas propias. De los 23.9 millones de viviendas en propiedad, 57.3% fue construida por sus propietarios, mientras 20.8% fue adquirida nueva y 14.6% fue comprada usada.
La necesidad también se concentra en el mejoramiento del parque existente, pues 70.4% de las viviendas propias reporta requerimientos de construcción, ampliación, arreglos, remodelaciones u otras reparaciones.
"La manera en que los hogares planean resolverla, es precisamente lo que define la magnitud del mercado", detalla el estudio.
Según el análisis, entre los hogares que buscan comprar o construir, 56.8% contempla utilizar recursos propios o préstamos informales, 37.8% considera un crédito de Infonavit y 12.2% recurriría a una institución financiera privada.
La estructura del financiamiento formal refleja otra diferencia. En el 2025, Infonavit concentró 66.8% de las acciones y 46.7% del monto, mientras la banca representó 11.5% de las operaciones y 45.2% de los recursos. Fovissste concentró 3.1% de las acciones y 5.2% del monto.
Organismo
Participación % en número de acciones
Participación % en monto
Infonavit
66.8%
46.7%
Banca
11.5%
45.2%
Conavi
16.6%
2.6%
Fovissste
3.1%
5.2%
El crédito promedio de la banca fue de 2.42 millones de pesos, frente a 431,998 pesos de Infonavit, 1.05 millones de Fovissste y 97,087 pesos de Conavi.
"La banca tiene una participación reducida en el número de viviendas adquiridas, pero desempeña un papel central en el financiamiento del mercado formal de compraventa".
La necesidad habitacional no mantiene la misma relación con la apreciación de los inmuebles. Banamex resalta que la correlación entre necesidad de vivienda y apreciación fue negativa, mientras que la relación entre intención de compra y apreciación resultó positiva. "Los precios suben donde hay compradores solventes".
La diferencia también se observa entre regiones. La proporción de hogares con necesidad de vivienda alcanza 31% en Guerrero, 28% en Tabasco, 27% en Chiapas y 25% en Oaxaca, mientras la intención de compra tiene mayor peso en entidades del norte y el Bajío.
El valor de los inmuebles también cambia de acuerdo con el tipo de vivienda. A nivel nacional, el metro cuadrado de la vivienda económica-social cuesta 16,993 pesos, frente a 26,843 pesos de la media-residencial, mientras los departamentos alcanzan 28,831 pesos.
En la Ciudad de México, el metro cuadrado de un departamento llega a 48,842 pesos, mientras que en Nuevo León alcanza 40,630 pesos.