La Zona Metropolitana del Valle de México modificó su delimitación oficial para incorporar municipios de Hidalgo y Morelos, en un contexto en el que el mercado industrial ya había extendido su actividad hacia corredores ubicados fuera del núcleo tradicional de la región.
El corredor Huehuetoca-Zumpango registró más de 600,000 metros cuadrados de absorción durante el 2024 y en el primer semestre del 2026 acumuló más de 200,000 metros cuadrados transaccionados, de acuerdo con Spot2.mx.
La expansión ocurre en un contexto de menor disponibilidad dentro de los corredores centrales, ya que el corredor CTT, integrado por Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán, concentra 7.8 millones de metros cuadrados de inventario y reportó una disponibilidad de 4.2% al cierre del segundo trimestre del 2026.
En toda la Zona Metropolitana del Valle de México, la disponibilidad se ubicó en 3.9% durante el mismo periodo. Spot2.mx señala que el corredor CTT cuenta además con pocas reservas territoriales para nuevos desarrollos de gran formato.
La menor oferta también se refleja en los precios, pues la renta industrial promedio en la región pasó de 9.17 a 10.36 dólares por metro cuadrado mensual entre el primer y segundo trimestre del 2026.
En corredores centrales como Azcapotzalco y Naucalpan, las naves Clase A pueden superar los 14 dólares por metro cuadrado al mes, según Spot2.mx.
"Los datos de mercado casi siempre le llevan ventaja a la política pública. El capital institucional ya venía trazando desde hace un par de años estas fronteras antes que el propio Estado", señaló Vianey Macías, jefa de Investigación de Mercados en Spot2.mx.
El gobierno federal modificó en agosto la delimitación oficial de la Zona Metropolitana del Valle de México, que pasó de 76 a 84 municipios y demarcaciones. Hidalgo incorporó siete municipios adicionales a Tizayuca, que ya formaba parte de la zona, mientras que Huitzilac se incorporó por parte de Morelos.
Tula de Allende es uno de los siete municipios hidalguenses que se incorporaron a la nueva delimitación.
La disponibilidad de tierra y la conectividad han favorecido corredores como Huehuetoca, el eje AIFA-Zumpango y Tepeji del Río. Para Spot2.mx, la cercanía con el CTT se combina con suelo disponible, conectividad carretera y factibilidad eléctrica.
"Cuando el inventario Clase A se vuelve más escaso en el corredor CTT, la expansión empieza a desplazarse hacia donde todavía hay tierra, construcción y margen operativo, y es lo que impulsa hoy a estos corredores emergentes", explicó Macías.
Para Spot2.mx, Toluca-Lerma es la siguiente pieza de este mapa, ante el mayor peso que adquiere la disponibilidad eléctrica para proyectos de manufactura avanzada, centros de datos y electromovilidad.
"En manufactura avanzada, centros de datos y electromovilidad, el factor decisivo para invertir ya no es la disponibilidad de metros cuadrados, sino la de megavatios", afirmó Macías.
El análisis de Spot2.mx también identifica el estrés hídrico y la relación con las comunidades receptoras como factores que pueden determinar la viabilidad de nuevos proyectos industriales.
"El éxito de la próxima década será de quienes armonicen la demanda del nearshoring y el comercio electrónico con la resiliencia energética, la eficiencia hídrica y el respeto por las comunidades locales", concluyó Macías.